Ketika yang Sakral Berpadu dengan Pasar
Riset Agama
Artikel berjudul “When the Sacred Meets the Market: The Commodification of Islamic Housing in Lima Puluh Kota, West Sumatra” merupakan karya Muhammad Deni Putra, Akhmad Rofiki, Ana Toni Roby Candra Yudha, Ivan Riyadi, dan Siti Fadilla. Tulisan tersebut terbit di Journal of Islamic Law tahun 2025. Penelitian tersebut mengkaji fenomena komodifikasi agama dan ketegangan struktural dalam pembiayaan perumahan syariah di Lima Puluh Kota, Sumatera Barat, Indonesia. Meskipun mengalami pertumbuhan pesat, praktik perumahan syariah kerap terjebak dalam paradoks antara klaim religiositas dan logika pasar, di mana simbol-simbol Islam dimanfaatkan sebagai strategi pemasaran tanpa disertai dengan implementasi keadilan substantif. Studi tersebut bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang mendorong preferensi kelas menengah Muslim terhadap perumahan syariah serta ketimpangan relasi kuasa antara pengembang dan konsumen dalam transaksi berbasis syariah. Penelitian tersebut menggunakan pendekatan kualitatif sosio-legal dengan mengumpulkan data primer melalui wawancara mendalam terhadap 10 informan (pengembang dan pembeli), serta analisis dokumen kontrak dan materi promosi dari Perumahan Syariah Residence di Sumatera Barat. Terdapat tiga sub bab dalam resume ini. Pertama, pendahuluan. Kedua, pembiayaan perumahan syariah dari perspektif fikih dan hukum negara. Ketiga, religiusitas, komodifikasi agama, dan ketegangan struktural.
Pendahuluan
Sektor perumahan Islam di berbagai negara berpenduduk mayoritas Muslim telah mengalami pertumbuhan pesat, namun perluasan ini disertai dengan tantangan sosial dan ekonomi yang kompleks. Salah satu masalah yang paling mendesak adalah komodifikasi agama, di mana simbol-simbol Islam dimanfaatkan sebagai strategi pemasaran untuk menarik konsumen. Namun, hal ini tidak berarti peningkatan religiusitas di antara penghuni. Alih-alih memperkuat nilai-nilai Islam, praktik-praktik tersebut berisiko mendorong segregasi sosial dan spasial, sehingga memperkuat eksklusivisme, yang pada gilirannya dapat merusak kohesi sosial dalam masyarakat multikultural seperti Indonesia. Selain itu, keterjangkauan tetap penting, karena kenaikan harga properti dan biaya hidup semakin membatasi akses bagi kelompok rentan.
Preferensi kelas menengah Muslim untuk lingkungan yang homogen secara budaya dan agama, ditambah dengan kecenderungan mereka terhadap skema pembiayaan tanpa bunga, semakin mempersempit jangkauan pilihan perumahan di pasar properti. Ironisnya, meskipun ada klaim keadilan ekonomi dalam perumahan Islam, praktik manipulatif dalam transaksi dan pembiayaan pengaturan yang sering terjadi, menyebabkan ketidakpastian hukum dan kerentanan konsumen. Hal ini menimbulkan pertanyaan akademis penting mengenai bagaimana perumahan Islam dapat mencapai keadilan dan keberlanjutan dalam praktiknya, khususnya dalam hubungan antara pengembang dan konsumen.
Pembiayaan Perumahan Syariah dari Perspektif Fikih dan Hukum Negara
Tinjauan hukum fikih mengungkapkan bahwa, meskipun tidak ada pembahasan khusus mengenai pembiayaan perumahan, para ulama telah mengidentifikasi beberapa kerangka transaksi yang dapat disesuaikan dengan sektor real-estat. Ini termasuk salam (penjualan dengan pembayaran di muka dan penyerahan yang ditangguhkan), sharf (pembayaran), murābaḥah (penjualan dengan harga pokok), tawliyyah (penjualan dengan harga pokok tanpa keuntungan), dan istisnāʿ. Di antara ini, istisnāʿ memegang posisi strategis dalam pengembangan perumahan Islam, karena memungkinkan pembangunan properti sesuai pesanan dengan skema pembayaran bertahap. Kontrak ini merupakan respons fikih yang dinamis terhadap tuntutan pembiayaan properti modern, memastikan kepatuhan terhadap prinsip-prinsip Islam sambil mengatasi tantangan sosial ekonomi kontemporer.
Berdasarkan perspektif regulasi, Indonesia tidak memiliki undang-undang yang jelas yang mengatur kontrak khusus untuk pembiayaan perumahan Islam. Namun, Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan memberikan landasan hukum untuk menerapkan berbagai kerangka kontraktual dalam pembiayaan perumahan yang sesuai dengan Syariah. Industri keuangan Islam sebagian besar menggunakan murābaḥah, ijarah muntahiyah bi tamlīk (sewa beli), mushārakah mutanāqiṣah (usaha patungan), dan istisnāʿ. Semua transaksi pembiayaan perumahan Islam harus mematuhi fatwa (pendapat hukum Islam) yang dikeluarkan oleh Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI), yang memastikan kepatuhan terhadap Syariah. Fatwa-fatwa ini memiliki fungsi ganda—tidak hanya sebagai pedoman operasional bagi lembaga keuangan Islam tetapi juga sebagai instrumen hukum yang melegitimasi transaksi berbasis Syariah di Indonesia.
Kontrak Murabahah yang diatur dalam Fatwa DSN-MUI No. 111/DSN-MUI/IX/2017, merupakan model pembiayaan yang paling dominan di pasar perumahan Islam. Kontrak ini merupakan kontrak penjualan dengan harga pokok di mana bank bertindak sebagai penjual, membeli properti atas permintaan nasabah dan kemudian menjualnya dengan margin keuntungan yang disepakati. Cara untuk mencegah gharar, baik biaya pokok maupun margin keuntungan harus sepenuhnya transparan sejak awal. Meskipun model ini memberikan transparansi harga dan menghindari riba, model ini dikritik karena kemiripan strukturalnya dengan sistem hipotek konvensional.
Baca Juga : “Harus Hati-Hati Dalam Memodifikasi Agama”
Alternatif pembiayaan lainnya adalah ijarah muntahiyah bi tamlik, yang diatur dalam Fatwa DSN MUI No. 27/DSN-MUI/III/2002. Akad ini merupakan akad sewa beli, di mana bank menyewakan properti kepada nasabah untuk jangka waktu tertentu, dengan opsi kepemilikan di akhir masa sewa melalui hibah , penjualan simbolis, atau pembayaran angsuran terakhir. Skema sewa beli ini memungkinkan nasabah untuk menempati properti sebelum mengambil alih kepemilikan penuh di akhir masa sewa.
Skema mushārakah mutanāqiṣah yang diatur dalam Fatwa DSN-MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008, memperkenalkan mekanisme pemindahan kepemilikan secara bertahap. Skema ini merupakan kontrak kemitraan yang semakin menipis di mana kepemilikan satu pihak berkurang karena pihak lain secara bertahap membeli sisa saham. Berdasarkan perbankan Islam, mushārakah mutanāqiṣah memfasilitasi kepemilikan bersama antara bank dan nasabah, dengan kepemilikan bank berkurang seiring berjalannya waktu karena nasabah melakukan pembayaran berkala hingga kepemilikan penuh tercapai. Model ini memungkinkan kedua belah pihak untuk membiayai properti bersama-sama, dengan mengalihkan kepemilikan secara progresif kepada nasabah.
Religiusitas, Komodifikasi Agama, dan Ketegangan Struktural
Penerapan akad istisna’ dan akad ijarah muntahiyah bi tamlik dalam skema pembiayaan perumahan syariah oleh PT. Syariah Residence menunjukkan adanya ketegangan mendasar antara idealisme religiusitas dengan realitas komersialisasi dalam industri properti syariah. Secara normatif, akad-akad tersebut dirancang untuk menegakkan asas-asas maqasyid al-shari’ah, khususnya dalam menjamin keadilan, transparansi, dan perlindungan aset bagi kedua belah pihak dalam suatu transaksi. Namun, dalam praktiknya, akad-akad tersebut memiliki kerentanan yang cukup signifikan ketika berhadapan dengan logika pasar dan dinamika ekonomi komersial yang lebih mengutamakan akumulasi modal daripada nilai-nilai etika Islam. Ketegangan ini meningkatkan risiko perselisihan dalam transaksi ekonomi Islam.
Berdasarkan perspektif teknis, kontrak istisna’ memberikan keleluasaan kepada konsumen untuk menyesuaikan rumah mereka sesuai dengan spesifikasi yang diinginkan. Skema pembiayaan langsung memberikan risiko keuangan yang tidak proporsional pada pengembang. PT. Syariah Residence menanggung penuh biaya konstruksi di muka tanpa adanya jaminan pembayaran berkelanjutan dari konsumen, terutama jika tidak ada lembaga keuangan Islam yang dapat berfungsi sebagai mitigator risiko. Ketidakseimbangan ini menghadapkan pengembang pada risiko gagal bayar, termasuk pembatalan sepihak oleh konsumen yang tidak puas. Situasi ini menggambarkan bagaimana kontrak istisna’ , meskipun bebas dari riba, telah berubah menjadi sebuah instrumen komersialisasi keagamaan, di mana label Islam lebih digunakan sebagai strategi pemasaran daripada perwujudan keadilan substantif yang sebenarnya.
Sementara itu, kontrak ijarah muntahiyah bi tamlik menawarkan skema sewa-beli, yang memungkinkan konsumen memperoleh kepemilikan properti secara bertahap tanpa terjerat. Secara teoritis, kontrak ini memberi riba. Fleksibilitas konsumen dalam mengakses perumahan, tetapi mengandung risiko laten yang substansial dalam praktiknya. Kepemilikan properti penuh hanya dialihkan kepada konsumen setelah menyelesaikan semua kewajiban pembayaran, yang membuat konsumen rentan secara hukum selama masa sewa. Masalah seperti ketidakpastian mengenai kualitas konstruksi, keterlambatan serah terima properti, dan risiko gagal bayar sering tidak dibahas dalam perjanjian kontrak. Lebih jauh, ijarah muntahiyah bi tamlik sering kali direduksi menjadi sekadar alat pencitraan Islam yang dipasarkan sebagai alternatif yang lebih aman dan lebih patuh pada agama. Kenyataanya, hal ini memperburuk ketidakseimbangan kekuasaan antara pengembang dan konsumen.
Analisis yang lebih mendalam terhadap kedua kontrak ini mengungkap semakin intensifnya komoditi agama dalam industri perumahan Islam. Identitas Islam tidak lagi sekadar landasan etika, tetapi telah diubah menjadi strategi diferensiasi pasar, yang dimanfaatkan untuk menarik kelas menengah Muslim. Perumahan Islam tidak hanya diposisikan sebagai ruang hunian, tetapi juga sebagai simbol status dan penanda identitas agama, yang mendorong eksklusivitas sosial yang berkontribusi pada segregasi spasial dalam masyarakat multikultural. Fenomena ini menggarisbawahi risiko bahwa klaim Islam dalam proyek perumahan Islam dapat direduksi menjadi label komersial. Pada saat yang sama, nilai-nilai inti maqashid al-syariah —seperti keadilan dan kesejahteraan sosial—semakin terpinggirkan.
Selain itu, tantangan utama dalam mengimplementasikan kontrak istisna\' dan ijarah muntahiyah bi tamlik tidak hanya terletak pada teknis keuangan tetapi juga pada masalah etika dan epistemologis mengenai integritas nilai-nilai Islam dalam praktik ekonomi Islam. Tanpa perumusan ulang model bisnis dan penguatan peran lembaga keuangan Islam sebagai entitas penyeimbang kekuasaan, perumahan Islam berisiko terperangkap dalam paradoks komersialisasi keagamaan. Oleh karena itu, intervensi kelembagaan dari regulator diperlukan, termasuk meningkatkan sistem mitigasi risiko dan merumuskan perjanjian kontrak yang lebih adil. Hal ini memastikan bahwa produk perumahan Islam benar-benar mencerminkan prinsip keadilan, keberlanjutan sosial, dan maqashid-al-syariah secara substantif—bukan sekadar simbolis.
Kesimpulan
Hasil penelitian tersebut menegaskan adanya disonansi epistemologis antara narasi ideal transaksi Islam dengan praktik aktual pembiayaan perumahan Islam di Indonesia. Analisis pelaksanaan akad istisna’(produksi-jual) dan akad ijarah muntahiyah bi tamlik (sewa-beli) mengungkap tiga paradoks mendasar. Pertama, klaim penghindaran riba tidak serta merta menjamin terwujudnya keadilan substantif dalam hubungan pengembang-konsumen. Kedua, preferensi kelas menengah Muslim terhadap homogenitas agama berkorelasi positif dengan praktik segregasi spasial, yang bertentangan dengan prinsip inklusivitas Islam. Ketiga, komodifikasi simbol simbol Islam melalui strategi pemasaran tampak lebih dominan daripada internalisasi nilai-nilai maqshid al-shariah (tujuan hukum Islam) dalam desain produk. Selain itu, akad istisna’ menimbulkan asimetri risiko, di mana sebagian besar beban keuangan awal ditanggung pengembang. Sebaliknya, kontrak ijarah muntahiyah bi tamlik menempatkan konsumen dalam posisi hukum yang ambigu selama masa sewa—suatu kondisi yang bertentangan dengan prinsip ḥifẓ al-māl (perlindungan kekayaan).